『官方』惠州碧桂園十里銀灘維港半島售樓處:真是讓人心動不已!

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惠州碧桂園十里銀灘維港半島

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碧桂園十里銀灘·維港半島洋房,依山而建,三面環海,其退臺式的山地建築分佈讓每一戶都能享受到無遮擋山海景觀,建面約101-211㎡一線看海美宅,是灣區難覓的一線看海高層洋房。

碧桂園十里銀灘·一線臨海別墅則是塔尖人士的專屬,建面約200-300㎡半山觀海墅,購買者多爲知名上市公司老闆和企業高管,除了無敵一線海景和極高的產品品質,一線海景別墅帶來的圈層屬性是一種無法用金錢衡量的價值。

洋房,爲了「好住」細節十分用心

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都說細節處最見開發商本質,而在碧桂園十里銀灘·維港半島的洋房產品,我看到了碧桂園的「用心」。

比如:

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像碧桂園這樣爲了打造一個品質濱海居所在設計上絞盡腦汁,在空間設計上反覆推敲,在產品材質上不惜成本的開發商,實屬難得。

值得一提的是,除了十里銀灘·維港半島外,碧桂園在其它項目打造上也極具匠心。

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今年,碧桂園以「有涵養的家,家族式人文府邸」、「聰明的家,高性能智能美宅」、「懂社交的家,精緻城央大宅」和「會長大的家,星青年夢想居所」爲理念,分別推出府系、雲系、天系以及星系四大產品系,匹配每個人對家的暢想。

基於450萬業主居住需求調研,以工匠精神反覆推敲住宅的安全、健康、美觀、適用、環保和耐久,爲業主們提供鄰里、健康、服務、品質、安全的“碧U”生活。

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爲了更好貫徹以上產品設計理念,碧桂園的設計師在做產品設計底稿時,就充分對當地日照進行詳細地測量與分析,結合實際地理需求做建築、戶型設計。

同時講究把體驗感、觀感做到極致,將產品與景觀之間做到和諧統一。

與其說碧桂園是在造房子,還不如說是在用匠心營造低密濱海居所,打造一種海居生活方式,是「美好生活的販賣者」。

時至今日,“小而精”越來越成爲一種潮流,但碧桂園·十里銀灘小鎮變“小”是假,變“精”纔是真。

好比涵蓋全齡生活體系的醇熟配套,對比這座大城而言,每一個配套都是“小而精”的代表。

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教育配套方面,霞涌一小小徑灣分校公立學校、十里銀灘幼兒園、廣東碧桂園學校十里銀灘分校等多個學校資源,解決孩子上學問題。

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碧桂園十里銀灘學校

商業配套方面,彙集約13萬㎡商業體,目前成熟運營五大商業街,涵蓋菜市場、海鮮街、美食街、連鎖超市、休閒娛樂等消費業態,囊括家居裝修、藝術教育、生活服務等服務業態,滿足各年齡段生活所需。

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項目配套實景圖

休閒配套方面,則有水上運動中心、航空遊艇俱樂部、社區活動中心等,能夠滿足各個階層業主休閒所需,打造屬於自己的生活主場。

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物業管理方面,碧桂園服務始終以人爲本,持續夯實服務力。2013年,碧桂園服務推行鉑金鳳凰管家體系,一對一管家服務快速響應業主訴求;2016年完成英國BSI“三標一體”認證;近年來,通過400客戶調研,365天不間斷抽樣調查,打造“天天滿意度”;2020年成立客戶體驗研究院,洞知客戶需求,持續優化服務方案、創新服務設計。

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VT精算師算出hololive「團長」諾艾爾3D新衣胸圍 溫故知新超大K半球!

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圖/Noel Ch. 白銀ノエル

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俗話說的好,「紳士」就是力量(?)。hololive VTuber 團長「白銀諾艾爾」近日揭露 3D 新衣裝,雄偉雙峰讓人目不轉睛。如此龐然大物,讓 holo「精算師」再度發揮知識的力量。

白銀諾艾爾於 25 日的直播中亮相全新 3D 衣裝,不只綁上馬尾,還大秀白皙長腿,原本就相當遮蔽雙眼的 Boing Boing 依舊傲人。

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有鑑於此,擅長模型計算的粉絲便對團長的身材進行溫故知新,驗證傳聞中的 K 罩杯有沒有縮水。

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根據網友以團長的官方設定身高 158 公分爲基礎計算,得出上胸寬 26.55 公分、下胸寬 18.97 公分,以及上胸厚 26.38 公分、下胸厚 15.43 公分的數字。

接着再經由建模得到上胸圍 89.77 公分、下胸圍 59.36 公分的初步結果。然而依照網友推測,因歐派圓圈沒重疊的緣故,於是額外乘上 1.2 誤差係數,最終得到上胸圍 107.73 公分、下胸圍 71.23 公分的理論值。

經過最後換算胸圍差,並以日本尺寸爲基準,得到紮紮實實的 28K 罩杯結果。

事實上該名網友過去便有相當多計算經驗,好比最近也晃很兇的風真,其纏胸布長度也成計算目標。湊阿庫婭、鷹嶺琉衣等人也都被好好地量測一番,着實堪稱專業戶。

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永慶攜手政大 推房價指數

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政大與永慶攜手推出「政大永慶房價指數」,包括政大不動產研究中心主任楊松齡(左起)、政大社會科學院院長楊婉瑩、永慶房產集團業務總經理葉凌棋、政大地政系助理教授江穎慧等人出席。 永慶房產集團/提供

國立政治大學和永慶房產集團公益產學合作再寫新里程碑。政大不動產研究中心和永慶房產集團攜手合作,昨(27)日推出「政大永慶房價指數」,該指數有三大特點,包括即時性、創新性、整合性;由政大社會科學學院院長楊婉瑩、政大不動產研究中心主任楊松齡、政大地政系助理教授江穎慧及永慶房產集團業務總經理葉凌棋共同見證發表。

楊婉瑩致詞表示,居住正義是臺灣社會長期高度關心的議題,政大與永慶2020年開展公益產學合作後,一直以促進居住正義爲重點目標之一,相信「政大永慶房價指數」的推出,也是對居住正義乃至社會安定貢獻重要力量。

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政大永慶即時房價指數變化 圖/經濟日報提供

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房價指數作爲勾勒整體房地產市場脈動的量化指標,在不動產研究上具有指標性意義。楊松齡分享,政大不動產研究中心爲政大和永慶房產集團在2021年共同成立,持續針對不動產市場及房市政策等,透過各式論壇、演講或專文等方式深入探討,盼促進臺灣不動產市場正向發展。而「政大永慶房價指數」的正式發表,不僅是政大和永慶產學合作的又一里程碑,也是學術界和產業界攜手合作的智慧結晶。

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負責編制房價指數的政大地政系助理教授江穎慧說明,「政大永慶房價指數」運用特徵價格法並加入大量控制變數,來計算同質住宅在不同時間交易的價格差異,在變數上結合實價登錄建物資料、地理資訊資料庫、以及永慶獨有資料庫,共計35種變數進行分析。

「政大永慶房價指數」有三大特點,包括即時性、創新性、整合性。江穎慧指出,由於永慶房產集團全臺逾1,700店,是全臺店數最多房仲集團,成交資料遍及全臺,導入永慶最新的交易資訊至指數模型之中,能夠編制出更即時的指數數據。

在創新性方面,「政大永慶房價指數」能夠根據房市上不同的產品,例如大樓、公寓,編制特定指數,也能夠一次統整編制全臺、七都區域、細分的指數資訊。

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葉凌棋表示,政府實價登錄資訊揭露到門牌,對市場資訊透明化有具體改善,但因作業關係,公佈時間會有約兩個月的延遲。永慶房產集團除在全臺有超過1,700店,近四年經手的交易量平均一年更高達5.8萬件,並且成交後即登錄,透過這些龐大且即時第一手交易資訊編制出的「政大房價指數」,能夠幫助產官學界和民衆掌握更即時的住宅市場脈動。

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至於今年房市狀況,葉凌棋指出,今年臺股站上2萬點,國內經濟景氣也有復甦跡象,出口、消費信心回溫,加上通膨壓力下,讓具備保值抗跌的房地產擁有量價雙增動能,今年房市明顯熱度上升,關鍵原因是儘管升息,但利率還是在2.5%以下,加上新青安政策發酵,自住成市場主力,都支撐房市交易量能,預期今年上半年房市交易量可在16.9萬至17.4萬棟之間,較去年同期成長22%至25%。

統計:全臺青年平均房貸862萬創新高 臺北市壓力最大

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房市示意圖/記者遊智文攝影

臺灣房屋集團據金融聯徵中心資料統計,全臺20歲至35歲的青年族羣,去年平均揹負的房貸金額爲新臺幣862萬元,創史上新高,且臺北市青年購屋佔比僅21%,居六都加新竹縣市之末,但平均房貸1470萬元最高。

臺灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析,缺工缺料、地價上揚,帶動全臺房價攀高,對經濟能力尚在起飛階段的青年來說,購屋力隨之減弱,使青年購屋比率逐漸下滑,至2023年落到32.2%,較2014年的36.4%減少約4.2個百分點。

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進一步觀察六大都會區及新竹縣市的青年購屋力,高雄青年購屋佔整體比率最高,達37.3%,平均房貸747萬元;臺南居次,佔比35.5%,平均房貸768萬元,新竹縣市以35.4%,平均房貸984萬元。

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反觀臺北、新北青年購屋佔整體比率皆不到3成,是六都加新竹縣市中比率最低的區域,臺北21%、平均房貸1470萬元,新北市28.6%、平均房貸1019萬元。

其他六都縣市分別爲桃園34.3%、平均房貸816萬元;臺中33.2%,平均房貸846萬元。

臺灣房屋集團趨勢中心經理李家妮分析,各都會房價越高,青年購屋自備款及房貸壓力越大,相對影響青年購屋表現,而雙北青年所扛的房貸壓力最大,要有能力背貸破千萬元,多半應仰賴雙薪或長輩金援。

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李家妮指出,新竹縣市具備竹科紅利,房價雖高,有實力買房的消費者也多,因此支撐青年購屋表現居高;高雄雖然目前青年買盤負擔相對輕鬆,但預估未來科技業話題陸續到位,將磁吸青年就業人口與經濟力攀升,加上近年高雄房價上揚,預料未來當地青年購屋壓力恐怕也只增不減。

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信義房屋認爲臺中14期重劃區位置精華備受期待,今年終於將開始推出新案。 圖/信義房屋提供

新的一年開春,有網友討論起臺中市諸多重劃區,究竟哪個最值得期待?信義房屋中三區協理方浩銓歸納「三大亮點」重劃區,14期位置精華、今年終於將開始推出新案,堪稱是「最大且最受期待」的重劃區,水湳經貿園區融合商業、住宅、學校、公共建設,是「最多元發展」的重劃區,而G0機捷特區過去幾年住宅如雨後春筍般完工,交通發達機能好,吸引首購小家庭移入,則是「發展最快」的重劃區。

方浩銓表示,2024年最受期待重劃區,應該非14期莫屬。14期重劃區爲目前臺中近期最大的重劃區,也是低密度且高綠覆蓋率的重劃區,目前區段內也有北屯運動中心、漢神百貨等建設,預計今年至明年之間完工。

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方浩銓說,14期重劃區扣除公設用地後,住宅區約佔9成,多規劃社區型別墅與電梯別墅,電梯別墅預售總價4、5000萬起跳,另1成商業用地則規劃住宅大樓;過去14期還沒有大樓建案落成,今年開始會有新案陸續點交,以及推出更多新建案。若以相鄰的水湳經貿園區房價做基準,水湳預售單價已經有出現8字頭,14期預售單價「坐6望7」,總銷上看800億。

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方浩銓也說明,14期最大優勢在於「地理位置」。首先,14期包圍了11期重劃區,而11期重劃區發展至今,生活機能、學區都相當穩定,往市區方向就是北屯最熱鬧的崇德商圈,14期開始發展後,卻不必擔心缺乏機能的問題;其次,14期往西接水湳經貿園區、往東接壤G0機捷特區,G0再往東又可連接10期重劃區與太平,可說是串連了臺中近年重點發展的重劃區。

至於水湳經貿園區,方浩銓認爲「最多元發展」的頭銜應當之無愧。他說明,水湳腹地大且重大建設多,除有住宅區外,商業氣息更濃厚,其中緊鄰中央公園旁的「文商段」有商辦、百貨、餐飲酒店,且鄰近逢甲商圈與七期,同時也有學校與研究單位等進駐,吸引很多指標建商推案,因此,未來將有機會超越七期,成爲最核心的重劃區。

有別於14期、水湳經貿的單價和總價較高,方浩銓說,G0機捷特區3、4年來房價從原本3字頭漲至5字頭,但小兩房總價仍是首購小家庭能夠負擔,由於推案快又集中,「很少看到蓋得這麼快的重劃區」;加上交通非常便利,有捷運站與臺鐵站、好市多、公園等建設,發展十分快速。

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整體而言,方浩銓也建議,有剛性需求的購屋族羣,建議考慮發展性顯著的重劃區,無論是自住或未來有換屋需求,都會更有保障。

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提示都在這了,自己去找吧 圖/遊戲角落合成

3 月 22 日多款大作同日推出,《龍族教義2》、《浪人崛起》、《碧姬公主表演時刻!》齊登場。但其中還有一款無懼大作夾擊,仍選擇在此時登上 Steam 平臺的作品,那就是在 DLsite 叫好又叫座,被玩家們俗稱《黑白妹2》(妹!せいかつ~ファンタジー~)的紳士遊戲。

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遊戲舞臺處於架空的奇幻世界,無論是日常相處環節或是鍛鍊冒險 RPG 要素,遊戲性或實用性兼具,被紳士們譽爲骨科神作等級的作品。

本作登上 Steam 支援簡體中文,讓許多已經在 DLsite 購入遊戲的玩家,決定在中文版上市後再買一份,讓弟弟激動到眼淚止不住。

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礙於尺度,話不能說太白,紳士們可以根據縮圖關鍵字自行上車。

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實探“撤辣”後的香港樓市:成交量明顯回升 內地買家是主力

實探“撤辣”後的香港樓市:成交量明顯回升 內地買家是主力

吳家明/供圖 周靖宇/製圖

證券時報記者 吳家明

全面“撤辣”入市良機、把握機會、內地客戶購房諮詢專組……走在香港街頭,許多房產中介門店都張貼着巨大標語攬客。

時隔多年,香港樓市重返“零辣招”時代,購房成本大降令當地樓市瞬間被“點燃”。截至目前,香港樓市“撤辣”已經過去半個多月的時間,無論是新房還是二手房的成交量都迅速回升。不過,在“熱鬧”的背後,許多購房者依舊理性。

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成交量明顯回升

香港特區政府財政司司長陳茂波上月底在公佈2024/2025財政年度特區政府財政預算案時,宣佈撤銷所有樓市“辣招”,即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。據香港當地的房產中介經理介紹,以一套總價1000萬港元的房產爲例,“撤辣”前非香港永居人員至少需繳稅300萬港元,“撤辣”後降至37萬港元。

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“沒想到香港的二手房雖然樓齡比較長,但房子從裡到外保養得都不錯,物業管理水平也比較高,完全看不出來樓齡已經超過30年。”李虹(化名)最近添加了許多香港置業的微信羣,她正在爲手上的一筆閒錢搜尋投資標的。她在香港的上水花園看了幾套二手房,“這邊距離深圳非常近,就相隔一個地鐵站,我看了一套300多呎(約32平方米)的兩房單位,目前賣480萬港元,月租超過10000港元,看起來挺不錯。”

以香港上水片區爲例,記者查詢發現,該片區目前二手住宅的平均呎價在11000港元左右。記者在當地採訪時,多位當地房產中介經理表示,儘管上水、粉嶺片區屬於香港的北部,但同時也位於規劃中的北部都會區,所以也有不少內地買家前來諮詢。自“撤辣”以來,上水、粉嶺片區就有近四五十套的二手房成交數量。更有房產中介經理表示,“撤辣”後市場成交明顯活躍起來,最高峰的時候更相當於“四天做一個月的生意”。

中原地產上水龍豐分行副區域營業經理賴作智表示,香港樓市“撤辣”之後,成交量比“撤辣”前的同時間段至少翻倍,其中大部分購房者都是內地買家。“大部分的內地買家或是在香港居住,或是在香港有家庭。趁這次‘撤辣’後,交易稅率從之前的三十個點左右降到現在只要幾個點,客戶會覺得省了不少錢,所以會加快做決定的速度。”

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不過,記者在香港上水、深水埗等地採訪時發現,多位房產中介經理以及香港當地市民反映,香港二手房房價距離前幾年的高點普遍下跌10%到20%左右,但目前二手房業主的提價情況也並不明顯。此外,絕大多數開發商並沒有因“撤辣”調高新房價格。

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位於九龍城的碧桂園瓏碧在全面“撤辣”後,就迎來了大批的內地買家。據瓏碧提供的數據,這一項目自2022年開售以來,約有30%的買家是新來港人士,而在全面“撤辣”後,這一比例增至七成。相關負責人表示,項目定價一直合理,近期加推單位的總價在484.2萬港元至555.6萬港元,符合市民的購買能力,未來的定價還會參考市場情況,以達到正常去化的目標。

香港中原地產數據顯示,3月以來全港一手新房已成交超過2000套,預計3月成交4000套至5000套,有望創下1998年11月以來的新高。其中,內地買家對在港置業的查詢量已增加40至50倍,當中不乏通過“優才計劃”等渠道而來的羣體。

香港開發商這些天也沒閒着,除了在香港本地加大宣傳促銷力度,他們已經着手向內地買家推介樓盤,多個針對內地買家的路演活動已經同步啓動。近日,中原地產聯合長江實業旗下的一個新房項目啓動路演,意在吸引內地買家。相關負責人表示,會針對內地客戶提供一系列專人服務,例如法律諮詢、銀行貸款等。

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無獨有偶,記者在深圳羅湖口岸看到,有佛山的一個新樓盤設立展點,提供高鐵免費接送看房服務,且香港客戶還有購房費用額外減免的優惠。展點的宣傳物料顯示,“高鐵最快45分鐘到香港西九龍,落樓就係地鐵站(下樓就是地鐵站)”。

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑對記者表示,從效果來看,香港樓市“撤辣”後市場成交明顯改善,內地買家到香港置業熱情增加。短期可能會虹吸部分深圳、廣州等大灣區城市購買力,但規模不會太大。如果香港樓市能夠因此火爆起來,反過來可能會帶動大灣區樓市企穩回升。

赴港買房仍需理性

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在香港九龍塘,一位熟悉香港市場的內地中介經理表示,“從目前情況來看,大部分內地買家會考慮800萬港元以內的房源,這部分需求是半自住半投資,有點擔心這一波客源消化完之後,整個市場的成交可能又會降溫。此外,香港樓市雖然處在低位,但算上持有成本,一些內地買家還是有所擔憂。”

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此外,有香港當地的新房銷售經理表示,對於內地買家來說,在相關條件符合的情況下銀行可以提供貸款,一般貸款成數在七成左右,但目前大額用匯買房仍受監管限制,對於首付等房款,買家只能自己“想辦法找渠道”。記者進一步採訪發現,銷售經理所謂的“渠道”實際都是資金“暗道”,通過“螞蟻搬家”、地下錢莊等方式違規將資金轉出至香港。其中,最爲常見的是通過“螞蟻搬家”,通過多人和分筆將資金從內地賬戶轉入香港賬戶。不過,這些資金借“暗道”轉出存在重重風險。

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美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,對於內地買家,首先要考慮清楚是自住還是投資。如果是投資行爲,建議買家要考慮所購買的物業的成本與自身未來的收入之間到底能不能達到平衡。“我們瞭解到,很多香港住宅物業的租金回報率還是不錯的,普遍租金回報率達到2%至3%之間,高的話可能達到4%。但值得注意的是,在香港出租房屋會產生一些稅費,比如我們聽得比較多的‘差餉’,它是按照香港特區政府對房屋的年度租金估值,再乘以5%的費率計算出來的,業主每年都要繳納這筆‘差餉’費用。其次,在香港出租房子的物業管理費或物業維修費用,全部都是由業主方支付,這兩項加起來也是一筆不小的開支。再比如銀行貸款,香港的政策跟內地的相關政策並不相同,買家要先做好資金的準備。最好,還要注意港幣的匯率問題,匯率差也會影響物業最終的收益。”

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在瞭解一番之後,李虹仍有些猶豫,“雖然少了一大筆稅,但在香港買房的長期持有成本並不低,後面還有各種費用,加上香港利率已經比內地高,所以去香港買房還是會謹慎考慮。”